OFW na Ina na bumili ng nakasanglang lupa, ano ang mga pwedeng gawin? Maari bang ibenta ang lupang nakasangla?

 

Bigyan po natin ng kaalaman nag isang FB User sa kanyang tinatanong:

"Magandang Gabi po. Long story po ito Sana may makahelp. Nag advice din po Yung attorney Namin na magseek din ng opinions dito po sa page.

Manghihingi lang po sana kami ng legal advice tungkol sa nabili po namin na lupa sa province.

Nung 2021 po bumili kami Ng lupa sa Guimaras. Bali ung mother po Namin ung financer tapos po kaming 4 po na magkakapatid Ang nakapangalan.

Since nandito po kaming lahat sa Manila,

At Ang mother Namin ay OFW. Lahat Ng transaction ay pinasuyo sa pinsan Namin na malapit doon.

Churchmate po Ng pinsan Namin Ang seller Ng lupa. Kaibigan po ng tita Namin si attorney.

This year 2022 October, nag open-up saming magkapatid, si attorney na naghhandle sa transaction, na HINDI CLEAN TITLE ang nabiling lupa, nakasangla sa landbank at hindi bayad Ang tax. Aware po sila mama at pinsan dito. Kami pong anak at papa Namin Ang Hindi alam Ang case nito.

Expected ni Mama, na Yung binayad niya at ipambabayad ni seller sa utang/tax.

Sinabi Ng attorney sa simula palang pinagsabihan na niya si mother at Ang pinsan ko na wag ifull payment. Dahil that time nakadownpaymemt na sila na Ng 100k hindi alam ni attorney at Hindi Siya inadvice nila mama.

Binalikan ni attorney Yung seller na bakit sila nagmamadali sa payment e hindi daw clean Yung title. Hindi daw maganda Yung approach sa kanya.

Nagffollow up si attorney sa pinsan ko kung naayos na Ang contract. Ang Sabi niyo ok na.

Nito lang Nagulat si attorney na 100k nalang Ang balance!! 

At Hindi pa bayad ni seller Ang tax at utang sa bank!

May sinabi si attorney na may mga penalties na baka kami Ang shoulder kapag hindi naayos ni seller Ang problem like sa BRI at Bank.

Sa side po naming magkakapatid,No updates of transaction. Sila pinsan at mama lang.

Naawa lang kami sa mother Namin dahil sa totoo lang po Wala siyang idea sa pagbili  lupa (about titles) at malaki na Ang nagagastos niya sa lupa kahit Wala pang title, maliban sa cost Ng lupa, balak na po Sana palagyan Ng right of way at cost sa pagpapalinis.

As of now nanghhingi po kami ng copies Ng lahat Ng transaction sa pinsan Namin. Maglalakad po ulit Ng paper Ang attorney Namin.

Concern:

1. Pano po Yung tamang approach Kay seller about sa case nila sa bank? 

2. Need po ba Namin lumuwas Ng Guimaras para makausap si seller or si attorney na po Ang bahala?

3. Dapat po ba istop Ang any activities sa lupa at mag wait muna kami sa title?

4. Kaylangan po bang konfrontahin si pinsan about sa transaction?

Maraming salamat po!"

Ang lupang na I-mortgage po sa banko ay pwede pong ibenta ng may-ari nito. Ang sinasabi ng batas sa Article 2128 ng Civil Code:

“ARTICLE 2128. The mortgage credit may be alienated or assigned to a third person, in whole or in part, with the formalities required by law.”

 

Ibig sabihin po nito ay pwedeng ibenta ng may-ari ng lupa ang nasabing lupa kahit na ito ay naka mortgage ngunit dapat ay ang pagbebenta ay naaayon pa rin sa batas.

 

Sinasabi din sa Article 2129 at 2130 ng Civil Code na:

 

“ARTICLE 2129. The creditor may claim from a third person in possession of the mortgaged property, the payment of the part of the credit secured by the property which said third person possesses, in the terms and with the formalities which the law establishes.”

 

“ARTICLE 2130. A stipulation forbidding the owner from alienating the immovable mortgaged shall be void.”

 

Ibig sabihin po ay maaring ang paniningil ng nagpautang patungkol sa kabayaran ng sinanglang lupa ay i-claim sa nakabili ng nito. Ganun din na sinasabi na ang kontrata na nagsasabing bawal ibenta ng may-ari ng lupa na nag-sangla ang nasabing lupa sa ibang tao ay void o ang kasunduan patungkol dito ay walang bisa.

 

Samakatuwid, maaring ang nakasanglang lupa na binenta sa inyong ina na sinasabing hindi clean ang title dahil sa encumberance na nakasangla ito sa Landbank ay pwedeng mabili ng inyong ina.

 

Bago po ang lahat, inimumungkahi ko na Ipa-check ninyo muna ang titulo ng lupa sa Registry of Deeds ng lugar upang matignan kung may iba pa bang encumberances ang lupang inyong binibili, ibig sabihin kung may iba pa bang problema ito bukod sa pagkakasangla nito sa Landbank.

Kung wala namang problema at yung Landbank mortgage lang ang encumberance nito, maipapayo natin na mag execute ang abogado ninyo ng Deed of Sale with Assumption of Mortgage of the Property. Maaring dito sa kasunduan na ito ay dapat maging mababa na ang halaga ng benta ng lupa sapagkat sasaluhin ng inyong ina ang kautangan at pagbabayad ng sangla ng lupa pati na ang mga tax na hindi nabayaran.

 

Pangalawa, kung sakaling ma execute o bago na execute na ang sinasabing Deed of Sale with Assumption of Mortgage of the Property, i-notify ninyo din ang bangko upang maging aware sila na ang nasabing lupa ay na ibinenta na sa inyong ina, na ang inyong ina ay ang tinatawag na “successor/s-in-interest of the mortgagor/s”..

 

Isinussugest ko rin na pumunta din kayo sa Registry of Deeds para ma inform na may execution na ng Deed of Sale with Assumption of Mortgage of the Property, bigyan sila ng kopya upang ma record nila ito sa titulo ng lupa at para na rin sa proteksyon ninyo na sa ina ninyo naibenta ito.

 

Mas ipinapayo ko po na lumuwas kayo sa Guimaras upang makita ninyo ang lupa at makausap ninyo ng personal si Attorney ninyo pati na ang pinsan ninyo. Iba pa rin pag kayo mismo ang nag aayos ng mga transakyon nila at updated sa mga bagay bagay na kanilang ginagawa.

 

xxx

Kung may katanungan kayo, maaring pagusapan natin yan bilang topic at sagutin natin para sa kaalaman ng lahat. maaring mag email sa:

laymanslawph@gmail.com

o I-like at Follow ang ating FB Page na Layman's Law PH:

www.facebook.com/profile.php?id=100085998849934

Maari din magbasa ng ating mga artikulo upang matutuo sa:

laymanslawph.blogspot.com

Disclaimer lang po, ang mga binahagi ko pong kaalaman ay para po lamang sa pang edukasyunal na layunin upang matutu po ang bawat isa patungkol sa batas, sa ordinary at madaling maunawaan na paraan. Wala pong Lawyer-Client Relation po na nabubuo sa paguusap na ito. Inimumungkahi ng may-akda na lumapit personally sa isang Private Law Practitioner o PAO Lawyer para sa mas masinsinang paguusap.  Maraming salamat po. 😊